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絶対に失敗しない住宅ローンの話(1)~資金計画と住宅ローン~

家づくりで、ほとんどの方が活用するのが住宅ローン。でも今、10人に6人の方が住宅ローンで少なからず失敗しているという事実をご存知ですか?その原因は、2つあります。1つは、しっかりとした長期的な計画を立てずに目先の事だけを考えて家づくりをしてしまった。2つめは、住宅ローンの支払いのことなど、義務教育の期間も通して学校でも職場でも、誰も正しい返済の仕方など教えてくれる人がいなかったからです。

ここでは、家づくりのお金の考え方と、住宅ローンの基本的な事、計画の立て方の3つのポイントについてお伝えしていきます。購入後に住宅ローンで後悔が残っても後の祭りとなってしまいます。そうならない為にも、最低限の基礎知識を身につけていきましょう。


家づくりの予算を立てるときに役立つ考え方

1.家づくりに必要な予算とは?

車を買う時もそうだと思いますが、車を購入する時に車両本体の金額だけを用意しただけでは購入できません。例えば、土地から購入される方の場合、「土地の金額」と「建物の金額」の他に、登記の費用や住宅ローンを借りる為の費用などを合せた「諸費用」というがかかってきます。一般的に、「土地と建物の総額」の5%~8%くらいです。

3,000万円であば150万円(3,000万円×0.05=150万円)ほど諸費用がかかり、全体の予算として3,150万円と考える事が重要です。

2.自己資金(頭金)の算出方法

「住宅ローンの借入額が少なくなるから、自己資金は多い方がいい!」そんな考えお持ちではありませんか?当然、住宅ローンの借入額が少なければ、返済する額も少なくて済みますし、その分金利も少なくて済むから一見、お得に聞こえてしまいます。しかし、出し過ぎるのは危険です。突然お金が必要になったときに、出せる貯金がない状態では最悪、家を手放す事も考えなければならなくなってしまうからです。

ですから、この家づくりのお金をテーマにして、一番最初にお伝えしたい大切な事は「自己資金(頭金)は、いくら出すか?」と考えるのではなく、「いくら残しておかないといけないか?」という視点で考える事ですこの時、いくらくらい残しておいた方が良いかの目安は、おおよそ生活費として、半年から1年間生活がしていけるくらいは残しておいた方が良いでしょう。

住宅ローンを選ぶときに役立つ考え方

住宅ローンは、家づくりに必要な資金を銀行などの金融機関で借り入れをして長期に渡って返済をしていくローンです。金融機関ごとに金利や条件が違います。そして、同じ金融機関でも金利の種類によって金利が違うのでここでは、その金利の種類の特徴を学んでいきましょう。

金利には、大きく分けて3つの種類に分かれます。

1.固定金利(全期間固定ともいいます)

全期間固定金利は、返済が完了するまで借り入れた時点での金利で返済ができる種類です。金利が変わらないということは、年数さえはっきりすれば、総返済額までハッキリします。

分かりやすく説明するなら「今日借りたら、返し終わるまで、いくら返すのか明確なもの」という金利です。金融機関側から考えると、全期間金利が固定されるということは、今後いくら景気の上昇があって世の中の金利が上がっていったとして、借りた時点の金利から変える事ができず、それをリスクとして考えるため、他のタイプの金利と比べて高く設定がされています。将来的な家計を予測したり、返済額が定期的に変わってしまうのが嫌だという方にはオススメです。

銀行等の金融機関で独自の全期間固定の種類をもつところもありますが、フラット35というものがテレビCM等で最もメジャーではないでしょうか。

  • メリット・・・返済中に世間の金利上昇に振り回されることなく計画的に返済が可能。
  • デメリット・・・返済中に世間の金利が下降しても高い金利のまま返済。借入額が他と比べて低い

2..固定期間特約付変動金利

金融機関の中には、3年固定金利や5年固定金利、10年固定金利といった、一定の期間金利を固定してくれる種類があります。その固定期間が終わると、金利の見直しが行われて、再度一定期間の固定を選ぶか、変動金利にするかを選択するというタイプの金利です。

全期間固定金利に比べると、固定期間が終了する時点で金利の見直しができるため、金融機関側の金利上昇に対するリスクは低いと言えます。

借り手にとっては、固定期間を活用して、貯蓄を計画的に行える方には向いていますが、単純に「固定期間よりも低い金利だから選ぶ」という選び方をされる方にとっては、固定期間満了時の見直しでリスクを背負うことになることもあります。

  • メリット・・・貯蓄計画が立てやすい・全期間固定よりも金利が低い
  • デメリット・・・基準金利が下がっても返済額変わらない・見直し時点の金利で返済額が変わる

3.変動金利

これは、半年に1回ずつ金利の見直しが行われていく金利の種類です。

分かりやすく固定金利と対比させた表現をすると、「今日借りたら返済が終了するまで、いくら返済するのかわからないもの」という金利です。一見、「いくら返済するのかわからない」という言葉に怖さを感じますが、その分、金利自体は低く設定されます。なぜなら、常に金利の見直しがされているので、金融機関は金利が上昇した時に返済額を上げる事が出来る為、金融機関にとってリスクが少ない住宅ローンと言えます。

しかし、借り手から見ると、20年、30年という長期的な期間で金利が変わってしまうと思うと、将来設計も立てづらくなってしまいます。加えて、家が建った後も定期的に金利を見ていないと、知らない間に金利が上昇していた・・・なんてことにもなりかねません。

この変動金利は、株や投資信託などの金融商品の勉強をされていて、自分で金利などを見極める事が出来る方にはオススメできますが、家づくりをされる以前に、金融商品をさわったことが無い方や、金利などの数字が苦手だという方は選ばれない方が良いと言えます。

  • メリット・・・金利が低い・多くの借入が可能・景気が悪いままなら金利も低いまま
  • デメリット・・・返済額が不安定になる可能性がある・将来設計が立てづらい

住宅ローンで失敗しないための未来のライフプラン

住宅ローンは長期的に返済していくものですから長期的に家計の事なども考えて借り入れを考えるべきですが、多くの方は計画的に将来設計をしていないため、目先の金利の低さや、今現在支払えている返済額(家賃など)を目安に住宅ローンを考えてしまうようです。それでは家づくり、赤信号です。

家づくりをする際は、必ず未来のライフプランを組み立ててから行うようにしましょう。このライフプランで2つの目安を組み立ててから家づくりに臨めば、家づくりは限りなく青信号に近いものとなります。

①子どもの教育資金の設計

お子様の人数分だけ教育資金はかかります。高校や大学、専門学校にかかる費用や、学校以外の活動費(塾や習い事)、小学1年生から大学4年生までの教育資金を合計するととんでもない額に!住宅ローンを多く借り過ぎてしまったために、お子さんに思った通りの教育を与えてあげられなかった…という事が無いように、しっかりと計画をしましょう。

②老後の資金(貯蓄と年金)の設計

老後2,000万円問題と言われている時代。年金だけで老後を過ごせるような時代ではなくなってきています。老後にどれくらいの資金が必要で、年金がいくらくらいもらえ、どれくらいを自分の力で貯蓄しておく必要があるのか?事前にしっかりと計画しておきましょう。


家が完成してお引越しされたとしても、実は厳密に言ってしまうと完全にあなたのものになったというわけではありません。住宅ローンの返済が滞った場合は、容赦なくあなたの家は金融機関に取り上げられ競売(けいばい)にかけられてしまいます。返済完了まで安全に返済をして、笑顔が絶えない日々を送る為にも、事前に立てられる計画はしっかりと立てておく必要があります。

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