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知って得する土地選び(2)~学区で選びたい!を考える~

子どもの通う学校区内で土地を考えている方へ

家づくりで、特に土地から考えられているご家族の中で、
よく私たちがご相談いただくことが、
「○○学区で考えているんですけど・・・」
というお声です。

お子さんが、保育園に既に通っていらっしゃって、
お友達が小学校になったら変わってしまうのが、かわいそう…
というお声や、
現在、既にお子さんが小学校に通っていらっしゃって、
転校をさせたくないというご要望、
中には、
「子どもには、自分が通っていた所に通わせたいんだよね。」
という夢を持っていらっしゃる方、
本当に様々ですが、最も多いご要望ではないかと思います。

まず、西尾市の小学校の分布を考えてみる

ここでまず、西尾市内の小学校のエリア分けを見てみましょう。
次の画像をご覧ください。

(まず、この地図は、私が地図にPCソフトでエリア入力していったものなので、素人的なクオリティご勘弁ください。)

西尾市は、小学校区で分けると、25エリアに分かれます。

西尾小学校、花ノ木小学校、八ツ面小学校、鶴城小学校、西野町小学校、米津小学校、中畑小学校、
平坂小学校、矢田小学校、寺津小学校、福地南部小学校、福地北部小学校、室場小学校、三和小学校、
一色中部小学校、一色東部小学校、一色西部小学校、一色南部小学校、横須賀小学校、津平小学校、
荻原小学校、吉田小学校、白浜小学校、幡豆小学校、東幡豆小学校

計25校です。とっても多いですよね。

今回のテーマ「学区で選びたい!を考える」では、お子さんの学校区の事を考えて土地の選び方・探し方を考えるにあたって、
参考にしていただきたい3つの事をお伝えしていきます。

  1. 西尾市は面積が広いのに、すんなり家を建てられる地域が少ない事実!
  2. 学区で土地を選ぶのが、簡単な方とそうではない方の違い
  3. だからこそ、準備が必要!その準備とはコレとコレ!

1.西尾市は面積が広いのに、すんなり家を建てられる地域が少ない事実!

西尾市は、旧幡豆郡と西尾市が2010年に合併したことで、
面積が161.22k㎡になり、人口も2019年の段階で、169,984人ということで、
愛知県内で面積は8位、人口も9位となっています。

愛知県で第8位の面積があるから、さぞかし住宅も沢山建てられそうなイメージが沸いてきます
しかし、前回の「知って得する土地選び(1)~基礎知識編~」でお伝えしたように、
用途地域という定めのある地域(市街化区域といいます)で、
住宅建築が可能となる地域にしか家を建てる事はできません。

では、西尾市の用途地域を先ほどの私の手づくり学区マップに合わせて、表示してみましょう!

薄い水色の部分が、市街化区域(用途地域が定められた地域)です。
色が重なり合ってしまって、ちょっと見づらいでしょうか?

用途地域の定められた市街化区域が見やすいように、少し手を加えた次の画像をご覧ください。

青枠で囲まれた水色部分が、用途地域の定められた市街化区域となります。

どうでしょうか?私の個人的な感想ですが、面積の割に用途地域の定められた市街化区域は少ないなぁ…という印象です。

しかも、この水色の用途地域の定められた中でも、住宅建築が不可という地域が存在します。
それが『工業専用地域』といって、工業を専用に行う為の地域です。

そのエリア分けした画像もご覧ください。

濃いグレー部分が、工業専用地域に指定されたエリアです。
主に、デンソーさんや、アイシンさんなど西尾市を支えてくださっている会社さんが入られている地域です。

また、この用途地域が指定された市街化区域(水色とグレーの地域)以外の部分を、
市街化調整区域と言って、
『市街化を抑制すべき地域』として定められています。

「この区域では、開発行為は原則として行わず、都市施設の整備も原則として行われない。
つまり、新たに建築物を建てたり、増築することを極力抑える地域となる。
ただし、一定規模までの農林水産業施設や、公的な施設、
および公的機関による
土地区画整理事業などによる整備等は可能である。
既存建築物を除いては、全般的に農林水産業などの田園地帯とすることが企図されている。
市街化区域と対をなす。」
(Wikipediaより抜粋)

という決まりとなっています。
要は、『特定の要件を満たしていない方は、家を建てられません』という地域なのです。

先ほど西尾市の面積全体が161.22k㎡とお伝えしましたが、
市街化区域と市街化調整区域との内訳をださせていただくと、(西尾市HPより)

市街化区域:28.34k㎡

市街化調整区域:131.15k㎡

(佐久島が1.73k㎡で、ここは都市計画区域外という、また別の定めの地域です)

いかがでしょうか?
全体の2割弱しか家をすんなり建てる事ができる地域が無いという結論なのです。

2.学区で土地を選ぶのが、簡単な方とそうではない方の違い

西尾市が、すんなりと家を建てられる地域が少ないという事を、ご理解いただけたでしょうか?
そうなると、どんな土地を買って、どういう家を建てるのか、という事をしっかり考えないと、
なかなか「この土地がいい!」というところに巡り合えない可能性が高いと思います。

ここでもう一度、学区分けに用途地域指定のある市街化区域を重ねたマップをご覧いただきたいと思います。

ここで、図をみて考えていくと、あることが見えてきます。
西尾市には、市街化を促進する(家がすんなり建てられる)市街化区域を含んだ小学校区と、
市街化を抑制する市街化調整区域しかない小学校区に分ける事ができてしまうということです。

【市街化区域がある小学校区】

西尾小学校、花ノ木小学校、八ツ面小学校、鶴城小学校、米津小学校、中畑小学校、平坂小学校、
矢田小学校、寺津小学校、一色中部小学校、一色西部小学校、一色南部小学校、横須賀小学校、荻原小学校、
吉田小学校、白浜小学校、幡豆小学校、東幡豆小学校

計18校

【市街化区域のない小学校区】

西野町小学校、室場小学校、三和小学校、福地南部小学校、福地北部小学校、一色東部小学校、津平小学校
(三和学区、津平学区は用途地域の定めがあっても工業専用地域の為、ここでは省きます)

計7校

市街化区域のある18校の中でも市街化部分が特に少ない小学校区をあげると、
八ツ面小学校、横須賀小学校、荻原小学校、幡豆小学校、東幡豆小学校、白浜小学校の6校

市街化が少ない小学校区と、市街化調整区域の小学校区の2エリアを合せると13校区
西尾市内の25の小学校区の半分の小学校区が、すんなりと家を建てる事が難しい地域という事になります。

2.学校区で土地が見つかりにくいご家族

西野町小学校、室場小学校、三和小学校、福地南部小学校、福地北部小学校、一色東部小学校、
津平小学校、八ツ面小学校、横須賀小学校、荻原小学校、幡豆小学校、東幡豆小学校、白浜小学校

の13の小学校区内で家づくりを考えている、土地探しを考えているという方も、
もちろんいらっしゃると思いますが、
簡単に土地探しが叶うか・・・?と言えば、
土地探しが難航することが予想されます。

難しいエリアでの土地探しとなりますが、難しいということをご理解いただいた上で3つの選択肢が登場します。

  1. 小学校区を考えずに、選びやすいエリアで土地を選ぶ
  2. 小学校が変わってしまうのは残念だけど、中学校で子どもが友達と再会できるように中学校エリアで選ぶ
  3. 小学校区で土地を探すことを諦めない!

あなたは、この3つの中からどれを選択しますか?

1.小学校区を考えずに、選びやすいエリアで土地を選ぶ

これを選択いただいた方は、エリアを大幅に広げて、土地を選んでいただくことができます。
いろんな優先順位を考えて、土地を選べるので選択肢の多い決断だと言えます。

2.中学校区で土地を選ぶ

小学校区では離れ離れになってしまうけど、
中学校に上がったら再開できる!だから小学校の間は辛抱してもらって、
家族でまずは家づくりを頑張る!

という選択をされる方もいらっしゃいます。

これも土地をいろんな選択肢の中から選ぶという目的からすれば、
良い考えだと思います。

しかし、この考えで重要なのはお子さんの同意です。
「どうしても嫌だ!友達と離れるなら新しい家なんていらない!」
と思っているとしたら、非常に可哀想ですが、
「新しい所で、また新しい友達ができる♪」
と思ってもらえるなら、この選択は正解だと思います。
決して、お子さんの気持ちを無視して無理やりに…というのは、
やめましょう。
(される方はあまりいらっしゃらないと思いますが)

ちなみにここで、中学校区のエリアマップもご覧いただこうとおもいます。

ご覧いただくとわかると思いますが、西尾市は、幸い小学校から中学校に上がる際に、
ほとんどの中学校がいくつかの小学校がまとまるイメージになっていて、

中学校に上がる時に、小学校のお友達とバラバラになってしまうという事がほとんどありません。

ほとんど…とお伝えしたように、少しの小学校区では、中学校にあがったらお友達とバラバラになってしまう所もあります。

小学校区マップと、中学校区マップを並べてご覧ください。

<小学校区>

<中学校区>

米津小学校、鶴城小学校、西野町小学校の3小学校は鶴城中学校

中畑小学校、平坂小学校、矢田小学校の3小学校は平坂中学校

寺津小学校はそのまま寺津中学校

一色西部、中部、南部、東部の4小学校は一色中学校

横須賀小学校、津平小学校、荻原小学校、吉田小学校、白浜小学校の5小学校は吉良中学校

幡豆小学校、東幡豆小学校の2小学校は幡豆中学校

へと進学します。

注意するエリアもあります。
三和小学校と室場小学校に通っていたほとんどのお子さんは東部中学校へ進学するのですが、

一部の子たちは、西尾中学校へ進学となり、

福地南部小学校と福地北部小学校に通っていたほとんどのお子さんが福地中学校へ進学するのですが、
北部小学校に通っている中の一部のお子さんが西尾中学校へ進学となる子がいます。

その事に注意して、中学校で再開できるエリアでの土地探しをされる方は、
しっかりと取り組んでみてください。

3.小学校区で土地を探すことをあきらめない!

小学校区で土地を探すことをあきらめないのも、しっかりとした選択だと思います。

実は、市街化区域ではなく、
市街化調整区域でも一定の要件が整った土地であれば、
住宅の建築が認められています。
そこをしっかりと頭に入れて土地を探し選ぶことが大切です。

■建築許可が得られる土地(旧既存宅地に該当する土地)

昭和45年以前から、その土地に建物が建っていて、解体更地して売りに出されている土地
(不動産屋さんの土地情報の備考部分に都市計画法第43条や、旧既存宅地該当というように書かれています)

■分家要件の整っている方

元々、市街化調整区域でお産まれになり、そこで暮らしてこられた方で、
同じ小学校区の調整区域を購入し、建築する要件をみたしている方は、市街化調整区域でも建築が可能です。
(こちらの方が要件に該当される方は少ないです)

この2つのどちらかを活用して、
市街化調整区域に家を建てる事が可能ですし、
過去そうやって市街化調整区域でもお客様の住宅を建てさせていただいてきました。

3.だからこそ、準備が必要!その準備とはコレとコレ!

最初にもお伝えしましたが、
小学校区を基準として土地を探す方は、大勢いらっしゃいます。
人気の小学校区の土地だと、不動産屋さんが情報を出した途端に売れてしまいます

人気の土地の地域ではなくても、
前述した、市街化調整区域で建築許可を得て建築が可能になる土地も、
小学校区が決まっているという方には、
出たらすぐ欲しいと待ち望む「レア商品」のようなものです。

このように、今、世間では土地を出るのを心待ちに探しているという方が
とても多くいらっしゃるのです。(リクルート調べ)

そんな状況の中で、
ある意味、土地の出待ちをしている方たちを出し抜いて、
お得に、そして安全に土地を買って家づくりをすることが出来る方法がありますが、
知りたくありませんか?

お得にそして安心安全に、欲しいエリアの土地を買うには・・・

その方法とは、

『事前準備』です!

え!?そんなこと?
と思われてしまうかもしれませんが、実は・・・これがとっても重要なのです。

土地を購入する際に必要なのは、
『素早い決断』です。

せっかくいい土地が出てきても、素早い決断ができないのであれば、
あっという間に他のご家族に取られてしまいます。

あたり前ですが、同じエリアでまったく同じ場所の土地は二つと存在しません。
街で売っている物であれば、悩んでいる間に売れてしまっても、
また入荷してから買えば良い話ですが、土地はそういうわけにいきません。

良い土地を1回逃がしたら、二度と同じ土地は手に入らないのです。

ですから、素早い決断ができるようになるための準備が必要なのです。
勘違いしないでいただきたいのですが、素早い決断とは「あいまいなままでとにかく決める事」ではありません。

私がお伝えしている『素早い決断』とは、
「決める為の材料をすべて揃えて、いつその時が来ても良いという状態に整える」
事です。

決して、
「とにかくスピードを速くして、基準があいまいなまま適当に決める」という事ではありません。

事前準備でやっておかなければいけない3つの基準決め

決断の為に必要な3つの基準とは、

①綿密な予算の算出   

家づくりをするなら、絶対にやっておかなければいけないのが、未来を予測した家計推移を知る為のライフプラン

②建物と土地の予算配分

資金計画をしたら、その全体の予算から土地にいくら建物にいくら振り分けるのかをしっかり決めましょう!基準もなく予算配分するのはやめましょう。

③建築会社の決定

土地探しは、エリア決めもそうですが、それ以上に専門用語との戦いでもあります。いつでも相談できる強い味方が隣にいてくれたら心強いですよね。

土地探しは不動産屋さんよりも、まず建築会社に相談!

さて、今回は小学校区で土地を探される方の土地探しを考えてみました。

土地探しは『素早い決断』が大切だという事をご理解いただけたでしょうか?
イトー工務店では、土地から家づくりをされる方を支援する為に、様々な情報提供を行っています。

土地のことは、不動産屋さんに相談しよう!と思いがちですが、
どんな家を建てる為に?どんな法律をクリアして?いくらぐらいの予算で?など、
家づくりの本当の成功のためには、土地以外にも考える事が本当に沢山あります。

そんな中で、もしも家づくりを成功させるために、
お得にそして安心安全に土地探しをしたい!とお考えの方は、
是非、イトー工務店へご相談ください。

ご相談は当然無料で対応していますので、お気軽にイトー工務店までお越しください。

土地の探し方の勉強会もご用意しています!