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絶対に失敗しない住宅ローンの話(3)~金利の種類を考える~

私たちがお客様に最初にご来社いただいて言われることの多くに、
「住宅ローンを組むなら家賃と同じくらいの金額でやりたいのですが…」
というご相談があります。

色んなハウスメーカーさんが、この西尾市にはあります。
中には、家賃並の金額で住宅ローンが組める!
みたいな書き方をされている会社さんもあります。

今日は、そんな「家賃並の金額で」という所に、切り込んでいくと共に、
この言葉を逆手にとった、お客様の事をちゃんと考えていない住宅会社もあるということを、
ここで覚えていただきたいと思います。

それでは、はじめていきましょう!

家賃並のローン金額、を考える

まず、お金というのは、原則として等価交換でのやりとりです。
要は、簡単に言うと、そのものの価値に対して、お金を同じ価値分だけ払うということです。

アパートの家賃は、需要と供給にあります。
例えば、駅の近くなら家賃は高くなります。新しくてきれいなアパートも家賃は高いです。
反面、古くなってきたアパートや、駅から遠かったり、利便性の悪い立地だと家賃は安くなります。
要は、人気が高いアパートは家賃が高く、人気の低いアパートは家賃が低く設定されているわけです。

また、一戸建ての貸家の家賃の方が、集合アパートよりも部屋数や広さ、また、
すぐ隣に部屋が無い事などの近隣の周辺環境が恵まれているということから、
家賃は高く設定されています。

一戸建ての貸家や、アパートの家賃と同額という部分には、
価値に対する対価という考え方なら、
「アパートの価値と同じだけの住宅のクオリティの家でも良い」
となってしまうわけです。
おそらく誰もがそんなクオリティを求めてはいらっしゃらないはずです。

・建物全体の広さ(アパートは最低限の広さ)

・建物の窓や断熱材などの断熱性能(アパートは最低基準)

・家計を助けるエコな省エネ機能(アパートは使い勝手や高熱費高い)

この3つでも、せっかくおウチを一戸建てで建てるなら、より良いものを建てたい!と、
だれもが願う所です。

なぜアパートの家賃並で返済したいのか?

過ごしやすさ、性能、広さを考えたら、
アパートと一戸建ての住宅が一緒のはずがない中で、
なぜ「アパートの家賃並で一戸建ての住宅を建てたい」
と住宅会社に言ってしまうのか?

ここには、しっかりとした理由があります。
(お客様数名からヒアリングさせていただきました)

その理由が、

『アパートで暮らしている今現在、家賃を払いながら生活が成り立っているから、
アパート家賃並の住宅ローンだったら、家を建てた後でも生活が成り立つと思うから』

ということなんです。
アパート家賃並の家を建てる事が正しいか、間違っているかは、
正直どちらでも家づくりの目的が達成できるのであれば良いと思います。

問題なのは、住宅ローンの事を良く知らずに、
アパート並の家賃で一戸建ての住宅を建てたいと建築会社に伝えると、
そこに落とし穴があるかもしれないという事を知っておいてほしいのです。

同じ返済額でも金利の種類で借入額が変わる事実!

住宅ローンですが、あなたが家を建てる時には、
とんでもなく多い住宅ローンの中から選ばなければなりません。

例えば、まず借りる銀行さんを決めないといけませんよね?
西尾市には、愛知銀行、名古屋銀行、UFJ銀行、西信、碧信、岡信、農協の各支店があります。

他にも、西尾市に支店や営業所がなくても、
みずほ銀行、十六銀行、労金、それ以外の銀行でも、住宅ローンの契約はできます。

そして各銀行には、それぞれ住宅ローン商品として、
選択肢がいくつか用意されています。

金融機関の選択からはじまり、住宅ローンの種類まで、
すべてをご自分一人で決める事ができるでしょうか?

なかなか難しくないですか?
中には、今の仕事の給与振り込みが○○銀行だから、
そこでいいや~と気軽に決めてしまわれる方もいるようですが、
一生をかけて支払う住宅ローンを、
日ごろの取引があるからという理由で決めてしまうのは、
住宅ローンのプロとして、オススメしません。

自分に適した住宅ローンはどこなのか?
しっかりと吟味して決める必要があります。

家賃並の住宅ローンをシミュレーション!

今から、少し住宅ローンのシミュレーションをしていこうと思います。

例)家賃が8万円 年齢が30歳 という方が、35年間でローンを組む予定

A.ちょっと心無いハウスメーカーにつかまってしまったパターン

 営業マン「返済額を家賃8万円に近づけて試算すると、借入額は3,120万円になります。」

B.私の所へご相談に来られたパターン(上と同じような会話表現にします)

 伊藤明「返済額を家賃8万円に近づけて試算すると、借入額は2,750万円になります。」


あれ?と思った方いらっしゃるのではないでしょうか?
Aのパターンと、Bのパターン、借入金額に約400万円も差が出てしまいました。

なぜ、同じ返済額8万円でも、提案する人でこんな違いが起こってしまうのでしょうか?

ここには、実は、肝心なポイントが抜けているのです。
その肝心なポイントとは・・・?

住宅ローンを選ぶなら金利の種類はとても重要!

先ほどの3,120万円の借り入れのパターンは、
ある金融機関の『変動金利』という金利の種類でシミュレーションしました。

2,750万円の借り入れのパターンは。
これも、ある金融機関から実際の金利を拾ってきたのですが、
この時に適用した金利は『固定金利』という金利の種類です。

『変動金利』と『固定金利』、いったいどう違うのでしょうか?

変動金利と固定金利

変動金利と固定金利について、覚えていただきたいと思います。

【変動金利】

今日借りたら、返済完了まで、いくら返すのかわからないもの

【固定金利】

今日借りたら、返済完了まで、いくら返すのかが明確なもの

という定義づけになります。


実際に計算した
実際のある金融機関の金利のパーセンテージはどうなのかというと、

変動金利・・・0.45% 固定金利・・・1.2% です。(2020年2月現在)

見て分かる通り、変動金利は金利が低めに設定されています。
逆に、固定金利は金利が高めに設定されています。

ということは、金利が少ない分、変動金利の方が返済額が同じなら、
沢山の住宅ローンの借り入れができる
ことになり、
金利が多くなる分、固定金利の方が住宅ローンの借入額は、
少なく
なります。

これを逆手に取ると、
特に住宅ローンの知識が無く、
単純に月々の返済額を指定してこられるお客様には、
変動金利で計算をして、多くの借入額を借りさせて、
より高額な住宅を販売する事が出来てしまうわけです。

それが先ほど出た金額差の約400万円なのです。

同じ借入額でのシミュレーション

せっかくなので、このパーセンテージの0.75%の差が、
今度は、同じ金額を借入れした時に、どれくらいの返済額の差をうむのか?
その返済額の差もシミュレーションしてみます。


【借入額:3,500万円 固定金利:1.2% 変動金利:0.45%】

固定金利:月々 102,095円(ボーナス返済ナシ)

変動金利:月々 90,083円(ボーナス返済ナシ)

差  額:約 12,000円

となります。

この時に、要注意なのが、
「固定金利は高くて、変動金利は安い!
差額12,000円はもったいないから固定金利はダメな金利!」

という考え方です。

実際にある話なのですが、お客様が銀行の窓口で金利の種類を選ぶ際に、
目の前に金額差を見せつけられてしまうと、
ついつい安い方に心が動いてしまう
ということがありますし、
私も見てきました。

ホンの数年の目先ではなく、長期的な目線で考える

でも、住宅ローンは35年という本当に
長期的に支払っていかなければならないものです。
目先の3年、5年だなんていく短期なものではありません。

長期的に支払っていくときに大切な価値観は、
『安心』『安全』です。

その安心安全の視点をもてば、
35年後にいくら支払っているかわからないものを選ぶことが
どれだけ怖い事なのか、分かっていただけるのではないでしょうか?

でも、でも、でも、12,000円の差は捨てがたい(汗

と、後ろ髪引かれる方・・・、小さな額ではない分、お気持ちお察しします。

ところで・・・

ところで、あなたは株やFXなどの投資はお好きでしょうか?
こういう投資の為の商品を、『金融商品(きんゆうしょうひん)』と言いますが、
お聞きしていくと、

「株はよくわかんないし、怖いからやらない。」
「投資は儲かるかもしれないけど、損もするかもでしょ?怖いよ。」
「リスク高そうだし、安定しないからやらないよ。」

などなど、ネガティブというか、嫌いだなという考えの方が多いように感じます。
株などの投資は、リスクがある金融商品だからやらない・・・。

でも、実は・・・

住宅ローンも、金融商品の一種です!

なので、お得な部分もあれば、損する事もあるという事を知っていただきたいのです。
あなたは35年間の間、得するかもしれないし、
損するかもしれない、どちらとも言えない金融商品に、
リスクの大きい方を選びますか?
それともリスクの小さい安全な方を選びますか?

この時のリスクとは、当然、「家を手放す」というリスクです。

今の景気からすれば、向こう数年は景気回復の兆しが薄いので、
金利の上昇が無いかもしれません。
でも、35年先の景気はどうなっているでしょうか?
これは、誰にもわかりません。

どちらを選ぶかは自己責任!

選択基準として、住宅ローンという金融商品で損得のギャンブルがしたい!
という方は、変動金利を。
安心安全を求めて損得よりも安定を求めるなら固定金利を選びましょう。

自分自身でしっかりと考え、決断をしたことなら間違いないでしょう。
最も悪いのは、営業マンに進められて何も勉強せず、
変動金利を選ぶことです。

ここからは、私個人の考えですが、
住宅業界にいて、住宅ローンをしっかりと学んでいるのであれば、
住宅会社側から進んでお客様に変動金利をお勧めするのは、
良くないのではないか?と思います。

なぜなら、そのお客様のご家族の35年先の未来に、
責任を持つことができない提案だからです。

ドライな言い方になってしまいますが、
住宅ローンは、全て自己責任です。
住宅会社に進められて変動金利を選んだとして、
もしも将来最悪の事態、
すなわち家を手放すような状態になってしまったとしても、

住宅会社はもちろん、誰も責任をとってくれません。
自分自身で責任をとり、家を競売にかけ、手放すしかないのです。
そんな将来をあなたは求めていますか?

だからこそ、住宅会社は、その方が35年先も無事支払っていける
資金計画の組み立てと、金利のご提案をしなければならないと
私は強く思っています。

いかがでしたか?

いかがでしたでしょうか?
家賃並みの支払という話材をきっかけに、
住宅ローンの金利の種類について、
熱意を込めてお伝えさせていただきました。

今日のまとめは以下の3点です。

1.家賃並みで支払を考えるのはやめる

2.住宅ローンは金融商品。損も得もどちらの可能性ももつ

3.変動金利と固定金利、どちらが合っているか見極める


家賃並みで住宅ローンを考えずに、自分のしっかりと支払える額を考えるには、
家計をしっかりと考えたライフプランシミュレーションしか方法はありません。
そして、その時のシミュレーションや資金計画での住宅ローンの金利は、
固定金利でのシミュレーションで行うことが大切です。

それに、今回、感じていただけたかもしれませんが、
住宅ローンはまだまだ奥が深いです。
どの銀行が自分たち家族に合っているか?ということや、
住宅ローンを借りるときに考えてほしいこと、
住宅ローンで金利以外にかかる、
金融機関でお金を借りるときに必要な諸経費の問題など、

まだまだ勉強していただきたいことが多くあります。

住宅ローンは、一生を左右する大きな借り入れです。
しっかりと学び、将来ずっとずっと笑顔でいるためにも、
より学びを深めて、後悔の無い、失敗のないローンをんで下さい。

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今回、住宅ローンについてもっと知っておかないと!と、
危機感を感じられた方は、ご予約制になりますが、
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大人数での勉強会風景

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