ARTICLE家づくりのお役立ち記事

土地選びは事前準備がとっても大切！

家づくりに必ず必要になってくるのが、当然ですが住宅を建てる為の土地・不動産です。

すでに土地をお持ちの方もいれば、新しく土地を購入して家づくりをするという方もいます。

家づくりをしてからの人生で、運よく何十年後に建て替えをする機会に恵まれ、二度目の家を建てる方もいるかもしれませんが、土地はほとんどの方が一生に一度の大きな買い物になると思います。その大きな買い物で、不安なまま進めていったり、不動産屋さんに好いように言いくるめられてしまったりと、購入後に後悔が残ることの無いように、最低限、住宅を建てる上で不動産屋さんとお話しできるうくらいの基礎知識を身につけていきましょう。

１.土地の価格と路線価

２.最低限知っておきたい不動産用語

土地を購入する時、不動産屋さんや建築会社と話をしていると、知らない専門用語がいっぱいで、何を話しているのかよくわからない…という悩み相談をいただくことがあります。でも知らないといってスルーしてしまった為に、不動産屋さんの口車に踊らされて、あとから理想の家が建たなくなってしまう…なんてことにならない為にもしっかりと覚えていきましょう。

区画整理地

国や地方公共団体が主となって、土地区画整理組合を立ち上げ、一定の広い地域にわたって、生活に欠かせない道路・公園・広場・排水施設等の整備をしながら、宅地を家を建てやすい形に整形していく事業です。

街並みを整えたり、排水施設の整備をすることで、歩行が楽になったり、街自体も衛生的になり住みやすい地域へと変化していきます。ライフラインが整っていたり、整形地が用意される為、土地の価格も高くなる傾向にあります。

建築条件付き売地

土地の資料を見ていると、「建築条件付き」という言葉を見かけると思います。これは簡単にいうと、土地を購入したら建てる建築会社があらかじめ決まっている土地という事を意味します。

逆を言えば、建てたい工務店やハウスメーカーでの建築はできないということです。

ただ、この建築条件付きの土地で重要な事は、土地の契約をすると３ヵ月以内で住宅の請負契約を結ばなければ契約自体が無効になってしまうという条件が付いているという点です。

３ヵ月という期間で、住宅の間取りの打合せや、住宅ローンの手続きなどを行っていくのには、かなり時間的に苦しい面があるため、土地の契約前に済ませる事ができる打合せは事前に行っておくことが重要です。

また、建てたい建築会社が決まっている場合は条件付きの土地が購入できないのか？という質問をいただく事がありますが、必ずしもそうではありません。

売主は建物の建築の方で出る利益を見込んで条件付きの土地価格を設定しているので、土地の価格にプラス料金を支払う事で購入することができる場合もあります。

気に入った土地が不動産サイト等で建築条件付きで出ていたとしても諦めることなく、一度交渉してみる事をおすすめします。

３.土地にはどんな建物でも建てられる！というわけではない

もしも土地を購入して、家を建てる計画をしていく際に、購入した自分の土地だから自由に建物を建ててもいいだろう！そんな錯覚をしてしまう方がいらっしゃいます。

しかし、実はそんなわけにはいきません。土地に定められた法律によって、様々な制限があり建てる事ができる大きさや高さがあります。これは不動産屋さんから土地を購入する際に、『重要事項説明書』という長い文章を読み上げてもらう際に教えてもらえるのですが、正直その時に不動産屋さんから聞いたところで覚えられるわけありませんから、前もってここでしっかりと覚え、不動産屋さんの重要事項説明書の読上げの際には「ふんふん」と理解することができる状態を目指しましょう。

用途地域

一定の地域の中に、いろんな用途の建物が混在していると街並みも乱れますし、暮らしにくい地域になってしまいます。

それを防ぐため、住居、商業、工場などの土地の利用の仕方をあらかじめ定めて、街並みの大枠をつくる為に定めらている決まり事です。

用途地域によって建てる事ができる建物が違う為、家の形や高さが大きく変わってきます。

●第一種低層住居専用地域

低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域。

●第二種低層住居専用地域

主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護する為の定める地域

●第一種中高層住居専用地域

中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域

●第二種中高層住居専用地域

主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域

●第一種住居地域

住居の環境を保護するため定める地域

●第二種住居地域

主として住居の環境を保護するため定める地域

●準住居地域

道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域

●近隣商業地域

近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域

●商業地域

　主として商業その他の業務の利便を増進するため定まる地域

●準工業地域

　主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域

●工業地域

　主として工業の利便を増進するため定める地域

●工業専用地域

　工業の利便を増進するため定める地域

建蔽率と容積率や接道など

●建ぺい率

土地には、住環境配慮や防火上の目的で、建ぺい率が定められています。

不動産サイトなどの物件情報に建蔽率という欄があり、パーセントで表示されているかと思います。

建ぺい率は、敷地面積に対する家の建築面積の割合を指します。例えば、土地の面積が50坪で、定められた建ぺい率が60％だとしたら、建築が可能な家の建築面積（１階部分の面積）は30坪となります。

●容積率

容積率も建蔽率と同じく不動産サイトの物件情報欄にのっている有名な言葉です。容積率とは、敷地面積に対する家の建築延床面積の割合を指します。

例えば、土地の面積が50坪で定められた容積率が200％の場合、建築可能な家の延床面積（各階を合計した面積）が100坪となります。

●接道義務とセットバック

不動産サイトを見ていると、この接道〇〇ｍや、セットバックという言葉をよく見ます。

建築用の住宅地には、建物を建てる敷地が、道路に２メートル以上接していなければならないという義務があり、これを接道義務と言います。

また、敷地に接している道路の幅が４ｍに満たない道路の場合は、道路の中心から自身の土地の方へ２ｍ後退させる「セットバック」をする必要があり、そこには塀や門の建築物をつくることができません。例えば、土地に接している道路の幅が３ｍの場合、中心から2ｍセットバックすることになるので、道路から50㎝は何も建築してはいけない（道路とみなす）事になります。

この内容も不動産屋さんからの重要事項説明書の読上げの時に耳にしますが、この内容は正直、重要事項説明書の時に聞いていたら遅い項目だと思いますので、早めに意味をご理解頂きたい部分です。

４.土地選びのチェックポイント３つ

１.相場をチェック

まず家づくり全体の予算計画を立てます。

そこから建物の予算を考えて、土地の予算を決めます。

そして家を建てたいエリアの相場を土地情報サイトなどでチェック。

だいたいの相場をしっておくことで、物件が出た時に、その価格が割高か割安かの判断ができるようになります。

一般的には、土地の予算を先に考える方が多いですが、不動産屋さんに土地の価格を聞いた後に建物金額を考え始める方は、思っていたより建物が高額になってしまって気に入った土地を諦めるか、無理して購入するかの選択を迫られることがあります。

これはよくない進め方なので注意しましょう。建物金額の予算をイメージする方が先です。

２.制約の有無をチェック

不動産情報サイト、もしくは不動産屋さんへ赴いて、土地の用途地域、接道条件、建ぺい率、容積率、防火条件をチェックします。

３.周辺環境を自分の目でチェック

不動産情報サイトなどで、良い土地を見つけたと思っても、絶対に自分の目で確認にいきましょう。

周辺の騒音、臭気、街並みの雰囲気、日当たりなど、不動産屋さんの打合せテーブルでは感じ取れない事が数多くあります。また、朝と夜、晴れと雨、平日と休日の違いも確認しましょう。

特に道路や踏切が近くにある場合、平日と休日で道路の通りが大きく違う場合があるので要注意です。

ここだけは要注意！

土地を購入する時、一般的には不動産屋さんにお世話になることになります。

しかし、不動産屋さんの中には、「土地が売れてしまえば後の事は知らない」という自分の利益を重視して、その土地で本当に購入者の家づくりの夢がかなうかどうかを考えない方がいます。（全部とはいいませんが結構いらっしゃいます。）

土地を購入する時は、必ず不動産会社だけに頼ることなく、建築会社で建築の法律や予算の把握などをしっかり考慮した理想の家が建つかどうかも確認しながらすすめていく事をおすすめします。

今回ご紹介した基礎知識を身につけた上で、次回の「知って得する土地選び（2）」では実際に理想の土地に出会う為の具体的な事についてもお伝えしていけたらと思っています。

土地BANKを利用して土地の相場観を身につけましょう！

私達イトー工務店では、不動産屋さんが登録している土地情報をまとめた便利サイト、土地BANKを利用しています。

これから土地探しをはじめられる方に、求めている土地の相場観やその周辺の土地の価格帯や過去に土地が出回っていたかの経歴などを見て、身につけていただく為に、土地BANKを使ってまずは「知る」という事からはじめています。

是非、一度土地BANKを使って、ご自身の家づくりで必要な情報を仕入れていただけたら嬉しいです。

後悔しない土地を選べるようになるための・・・

土地を探すには、土地情報を見て回るよりも、まずは土地の相場観や購入の仕方などを身につけることがはじめるとよいと思います。先にご紹介した土地BANKを使ってインターネットを使いながら、不動産屋さんでは教えてくれないような建築会社側から見た土地の見定め方などのポイントがありますので、ぜひ一度ご相談にいらっしゃってください。

強引な営業行為の無い、お客様に得になる情報をご提供するように心がけておりますので、安心してどうぞ。