土地探し家づくり知って得する土地選び
知って得する土地選び（２）～土地を学区で選びたい！を考える～
子どもの通う学校区内で土地を考えている方へ
家づくりで、土地を見つけるところから考えられているご家族の中で、
よく私たちがご相談いただくことが、
「○○学区で考えているんですけど・・・」
というお声です。
お子さんが、保育園に通っていて、
「家づくりをして、土地によっては、学区が変わって小学校が変わってしまうのが可哀そう…」
というお声や、
現在、既にお子さんが小学校に通っていらっしゃって、
転校をさせたくないというご要望、
中には、
「子どもには、自分が通っていた所に通わせたいんだよね。」
という夢を持っていらっしゃる方、
本当に様々ですが、学区を目掛けて土地を考えるという方が、
土地への最も多いご要望になってくるかと思います。
まず、西尾市の小学校の校区の分布を考えてみる
ここでまず、西尾市内の小学校のエリア分けを見てみましょう。
次の画像をご覧ください。
（まず、この地図は、私が地図にＰＣソフトでエリア入力していったものなので、素人的なクオリティご勘弁ください。）
西尾市は、小学校区で分けると、２５エリアに分かれます。
西尾小学校、花ノ木小学校、八ツ面小学校、鶴城小学校、西野町小学校、米津小学校、中畑小学校、
平坂小学校、矢田小学校、寺津小学校、福地南部小学校、福地北部小学校、室場小学校、三和小学校、
一色中部小学校、一色東部小学校、一色西部小学校、一色南部小学校、横須賀小学校、津平小学校、
荻原小学校、吉田小学校、白浜小学校、幡豆小学校、東幡豆小学校
計２５校です。とっても多いですよね。
今回のテーマ「土地を学区で選びたい！を考える」では、
お子さんの学校区の事を考えて土地の選び方・探し方を考えるにあたって、
参考にしていただきたい３つの事をお伝えしていきます。
- 西尾市は面積が広いのに、すんなり家を建てられる地域が少ない事実！
- 学区で土地を選ぶのが、簡単な方とそうではない方の違い
- だからこそ、準備が必要！その準備とはコレとコレ！
１．西尾市は面積が広いのに、すんなり家を建てられる地域が少ない事実！
西尾市は、旧幡豆郡と西尾市が２０１０年に合併したことで、
面積が161.22k㎡になり、人口も２０２５年の段階で、166,697人ということで、
愛知県内で面積は８位、人口も９位となっています。
愛知県で第８位の面積があるから、さぞかし住宅も沢山建てられそうな土地が多いんだろうなぁ、
そんな家づくりのイメージが沸いてきます。
しかし、前回の「知って得する土地選び（１）～基礎知識編～」でお伝えしたように、
土地には用途地域という定めのある地域（市街化区域といいます）で、
住宅建築が可能となる地域にしか家を建てる事はできません。
では、西尾市の用途地域を先ほどの私の手づくり学区マップに合わせて、表示してみましょう！
薄い水色の部分が、市街化区域（用途地域が定められた地域）です。
色が重なり合ってしまって、ちょっと見づらいでしょうか？
用途地域の定められた市街化区域が見やすいように、少し手を加えた次の画像をご覧ください。
青枠で囲まれた水色部分が、用途地域の定められた市街化区域となります。
どうでしょうか？私の個人的な感想ですが、
面積の割に用途地域の定められた市街化区域は少ないなぁ…という印象です。
しかも、この水色の用途地域の定められた中でも、住宅建築が不可という地域が存在します。
それが『工業専用地域』といって、工業を専用に行う為の地域です。
そのエリア分けした画像もご覧ください。
濃いグレー部分が、工業専用地域に指定されたエリアです。
主に、デンソーさんや、アイシンさんなど
西尾市を支えてくださっている大きな工場をもつ会社さんが入られている地域です。
また、この用途地域が指定された市街化区域（水色とグレーの地域）以外の部分を、
市街化調整区域と言って、『市街化を抑制すべき地域』として定められています。
「この区域では、開発行為は原則として行わず、都市施設の整備も原則として行われない。
つまり、新たに建築物を建てたり、増築することを極力抑える地域となる。
ただし、一定規模までの農林水産業施設や、公的な施設、
および公的機関による土地区画整理事業などによる整備等は可能である。
既存建築物を除いては、全般的に農林水産業などの田園地帯とすることが企図されている。
市街化区域と対をなす。」
（Wikipediaより抜粋）
という決まりとなっています。
要は、『特定の要件を満たしていない方は、この地域の土地には家を建てられません』
という地域なのです。
先ほど西尾市の面積全体が161.22k㎡とお伝えしましたが、
市街化区域と市街化調整区域との内訳をださせていただくと、（西尾市HPより）
市街化区域：28.34k㎡
市街化調整区域：131.15k㎡
（佐久島が1.73k㎡で、ここは都市計画区域外という、また別の定めの地域です）
いかがでしょうか？
全体の２割弱しか家をすんなり建てる事ができる土地がある地域が無いという結論なのです。
２．学区で土地を選ぶのが、簡単な方とそうではない方の違い
西尾市が、すんなりと家を建てられる土地をもつ地域が少ないという事を、
ご理解いただけたでしょうか？
そうなると、どんな土地を買って、どういう家を建てるのか、という事をしっかり考えないと、
なかなか「この土地がいい！」というところに巡り合えない可能性が高いと思います。
ここでもう一度、学区分けに用途地域指定のある市街化区域を重ねたマップをご覧いただきたいと思います。
ここで、図をみて考えていくと、あることが見えてきます。
西尾市には、市街化を促進する（家がすんなり建てられる）市街化区域を含んだ小学校区と、
市街化を抑制する市街化調整区域しかない小学校区に分ける事ができてしまうということです。
【市街化区域がある小学校区】
西尾小学校、花ノ木小学校、八ツ面小学校、鶴城小学校、米津小学校、中畑小学校、平坂小学校、
矢田小学校、寺津小学校、一色中部小学校、一色西部小学校、一色南部小学校、横須賀小学校、
荻原小学校、吉田小学校、白浜小学校、幡豆小学校、東幡豆小学校
計１８校
【市街化区域のない小学校区】
西野町小学校、室場小学校、三和小学校、福地南部小学校、福地北部小学校、
一色東部小学校、津平小学校
（三和学区、津平学区は用途地域の定めがあっても工業専用地域の為、ここでは省きます）
計７校
市街化区域のある１８校の中でも、市街化部分が特に少ない小学校区をあげると、
八ツ面小学校、横須賀小学校、荻原小学校、幡豆小学校、東幡豆小学校、白浜小学校の６校
市街化が少ない小学校区と、市街化調整区域の小学校区の２エリアを合せると１３校区、
西尾市内の２５の小学校区の半分の小学校区が、
すんなりと家を建てる土地が少ない、もしくは無い為、
土地から考えての家づくりが難しい地域という事になります。
結論！学校区で土地が見つかりにくいのは用途地域の有無！
西野町小学校、室場小学校、三和小学校、福地南部小学校、福地北部小学校、一色東部小学校、
津平小学校、八ツ面小学校、横須賀小学校、荻原小学校、幡豆小学校、東幡豆小学校、白浜小学校
の１３の小学校区内で家づくりを考えている、土地探しを考えているという方も、
もちろんいらっしゃると思いますが、簡単に土地探しが叶うか・・・？と言えば、
土地探しが難航することが予想されます。
難しいエリアでの土地探しとなりますが、
難しいということをご理解いただいた上で３つの選択肢が登場します。
- 小学校区を考えずに、選びやすいエリアで土地を選び家づくりをする
- 小学校が変わってしまうのは残念だけど、中学校で子どもが友達と再会できるように中学校エリアで選び家づくりをする
- 小学校区で土地を探すことを諦めない！土地が見つかるまで家づくりはしない！
あなたは、この３つの中からどの土地選び・家づくりを選択しますか？
１.小学校区を考えずに、選びやすいエリアで土地を選び家づくりをする
これを選択いただいた方は、エリアを大幅に広げて、
土地を選んで家づくりをしていただくことができます。
いろんな優先順位を考えて土地を選べるので、
家づくりの中でも建物にも比重を置いて叶えたい事を叶えやすい、
実に選択肢の多い決断だと言えます。
２.中学校区まで希望を広げて土地を選び家づくりをする
小学校区では離れ離れになってしまうけど、
中学校に上がったら再会できる！
だから小学校の間は辛抱してもらって家族でまずは家づくりを頑張る！
という選択をされる方もいらっしゃいます。
これも土地をいろんな選択肢の中から選んで家づくりを叶えるという目的からすれば、
良い考えだと思います。
しかし、この考えで重要なのはお子さんの同意です。
「どうしても嫌だ！友達と離れるなら新しい家なんていらない！」
と思っているのがお子さんの本心だとしたら、非常に可哀想ですが、
「新しい所で、また新しい友達ができるし、中学校でまた会えるからうれしい♪」
と思ってもらえるなら、この選択は正解だと思います。
決して、お子さんの気持ちを無視して無理やりに…というのは、
やめましょう。
（される方はあまりいらっしゃらないと思いますが）
ちなみにここで、中学校区のエリアマップもご覧いただこうとおもいます。
ご覧いただくとわかると思いますが、西尾市は、幸い小学校から中学校に上がる際に、
ほとんどの中学校がいくつかの小学校がまとまるイメージになっていて、
中学校に上がる時に、小学校のお友達とバラバラになってしまうという事がほとんどありません。
ほとんど…とお伝えしたように、少しの小学校区では、中学校にあがったらお友達とバラバラになってしまう所もあります。
小学校区マップと、中学校区マップを並べてご覧ください。
米津小学校、鶴城小学校、西野町小学校の３小学校は鶴城中学校
中畑小学校、平坂小学校、矢田小学校の３小学校は平坂中学校
寺津小学校はそのまま寺津中学校
一色西部、中部、南部、東部の４小学校は一色中学校
横須賀小学校、津平小学校、荻原小学校、吉田小学校、白浜小学校の５小学校は吉良中学校
幡豆小学校、東幡豆小学校の２小学校は幡豆中学校
へと進学します。
注意するエリアもあります。
三和小学校と室場小学校に通っていたほとんどのお子さんは東部中学校へ進学するのですが、
一部の子たちは、西尾中学校へ進学となり、
福地南部小学校と福地北部小学校に通っていたほとんどのお子さんが福地中学校へ進学するのですが、
北部小学校に通っている中の一部のお子さんが西尾中学校へ進学となる子がいます。
その事に注意して、中学校で再開できるエリアでの土地探しをして家づくりをされる方は、
しっかりと取り組んでみてください。
３.小学校区で土地を探すことをあきらめない！土地が見つかるまで家づくりはしない！
小学校区で土地を探すことをあきらめないのも、しっかりとした選択だと思います。
実は、市街化区域ではなく、
市街化調整区域でも一定の要件が整った土地であれば、住宅の建築が認められています。
そこをしっかりと頭に入れて土地を探し選ぶことが大切です。
■建築許可が得られる土地（旧既存宅地に該当する土地）
昭和４５年以前から、その土地に建物が建っていて、解体更地して売りに出されている土地
（不動産屋さんの土地情報の備考部分に都市計画法第43条や、旧既存宅地該当というように書かれています）
■分家要件の整っている方
元々、市街化調整区域でお産まれになり、そこで暮らしてこられた方で、
同じ小学校区の調整区域を購入し、建築する要件をみたしている方は、市街化調整区域でも建築が可能です。
（こちらの方が要件に該当される方は少ないです）
この２つのどちらかを活用して、
市街化調整区域に家を建てる事が可能ですし、
過去そうやって市街化調整区域でもお客様の住宅を建てさせていただいてきました。
３．だからこそ、準備が必要！その準備とはコレとコレ！
最初にもお伝えしましたが、
小学校区を基準として土地を探す方は、大勢いらっしゃいます。
人気の小学校区の土地だと、不動産屋さんが情報を出した途端に売れてしまいます。
人気の土地の地域ではなくても、
前述した、市街化調整区域で建築許可を得て家づくりが可能になる土地も、
小学校区を決めて土地探し＆家づくりをされているという方には、
出たらすぐ欲しいと待ち望む「レア商品」のようなものです。
このように、今、世間では土地が出るのを心待ちに探しているという方が
とても多くいらっしゃるのです。（リクルート調べ）
そんな状況の中で、
ある意味、土地の出待ちをしている方たちを出し抜いて、
お得に、そして安全に土地を買って家づくりをすることが出来る方法がありますが、
知りたくありませんか？
お得にそして安心安全に、欲しいエリアの土地を買うには・・・
その方法とは、
『事前準備』です！
え！？そんなこと？
と思われてしまうかもしれませんが、実は・・・これがとっても重要なのです。
土地を購入する際に必要なのは、
『素早い決断』です。
せっかくいい土地が出てきても、素早い決断ができないのであれば、
あっという間に他のご家族に取られてしまいます。
あたり前ですが、同じエリアでまったく同じ場所の土地は二つと存在しません。
街で売っている物であれば、悩んでいる間に売れてしまっても、
また入荷してから買えば良い話ですが、土地はそういうわけにいきません。
良い土地を１回逃がしたら、二度と同じ土地は手に入らないのです。
ですから、素早い決断ができるようになるための準備が必要なのです。
勘違いしないでいただきたいのですが、
素早い決断とは「あいまいなままでとにかく決める根性論」ではありません。
私がお伝えしている『素早い決断』とは、
「決める為の材料をすべて揃えて、いつその時が来ても良いという状態に整える」
事です。
繰り返し念を押しますが、決して、
「とにかくスピードを速くして、基準があいまいなまま適当に決める」という事ではありません。
事前準備でやっておかなければいけない３つの基準決め
決断の為に必要な３つの基準とは、
①綿密な予算の算出
家づくりをするなら、絶対にやっておかなければいけないのが、未来を予測した家計推移を知る為のライフプラン。特に土地から購入の方は大きな金額が動きます。将来の安心安全を考えるなら必須項目と思ってください。
②建物と土地の予算配分
資金計画をしたら、その全体の予算から土地にいくら、建物にいくら振り分けるのかをある程度のイメージ決めましょう！曖昧な基準で予算配分するのではなく、どんなおウチに住みたいかしっかり考えましょう！
③建築会社の決定
土地探しは、エリア決めもそうですが、それ以上に専門用語との戦いでもあります。いつでも相談できる強い味方が隣にいてくれたら心強いですし、不動産屋さんに急かされるのを防御してくれるのも建築会社です。
土地探しは不動産屋さんよりも、まず建築会社に相談！
さて、今回は小学校区で土地を探される方の土地探しを考えてみました。
土地探しからの家づくりは、土地が出たらその後の『素早い決断』が大切だという事を
ご理解いただけたでしょうか？
イトー工務店では、土地購入から家づくりをされる方を支援する為に、
様々な情報提供を行っています。
土地のことは、不動産屋さんに相談しよう！と思いがちですが、
どんな家を建てる為に？どんな法律をクリアして？いくらぐらいの予算で？など、
家づくりの本当の成功のためには、土地以外にも考える事が本当に沢山あります。
そんな中で、もしも家づくりを成功させるために、
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土地BANKとは？
土地BANKとは、ライフルホームズさんやスーモさんといった、
土地探しのポータルサイトの情報を一元化して、
GoogleMapに表示させるアプリケーションサービスです。
地図上でそのエリアの土地の販売数や、
土地の価格の相場感、
過去の販売されていた土地がどれくらいあったかの履歴など、
多くの情報がこの中に詰め込まれています。
まさに土地BANKというネーミングの通り、
土地の情報の銀行のような感じですね。
これから土地を購入されるほとんどの方は、
はじめての土地購入での家づくりになるかと思います。
そんな方にとって失敗の原因となってしまうものが「情報不足」です。
土地の相場、建物の相場感を知ったうえで家づくりに取り組むのが、
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是非一度イトー工務店まで足を運んでお話し聞いてみてください。
