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知って得する土地選び(3)~坪単価で土地探しを考える~

土地の購入を考える時、見極めポイントにするのが坪単価

土地探しをする際、一番気にされているのが”価格”です。
「この土地は相場よりも高いのかなぁ、安いのかなぁ。」
そんな事が土地を探していると、常に頭によぎります。
できたら、良い土地をなるべく相場よりも安く買えたらいい。
そんな風に思いませんか?

そこで、ここでは、その土地が高いのか?安いのか?
それを見極める力をつけていただく為に、
おおざっぱではありますが、西尾市内をエリア分けをして、
そのエリアで相場感を見ながら土地を知っていただこうと思います。

坪単価とは?

不動産屋さんに足を運ばれたり、
インターネットの土地販売サイトを見ていると、
「坪単価」(つぼたんか)という表示が目につきます。

まず、この「坪単価」とは何か?をお伝えしていきます。


土地は、まったく同じ広さ、同じ周辺環境、同じ形ということは、
ほとんどありません。
40坪の土地もあれば、50坪の土地もある。
きれいな長方形形の土地もあれば、台形や平行四辺形の土地も、
中には三角形の土地もあります。

駅が近い土地のエリアもあれば遠い土地のエリアも、
市街地に近いエリアもあれば、どちらかというとのどかな土地エリアも、
周辺にお店が近い土地、国道247や、23号線に近い土地など、
条件は様々です。

そこで、周辺環境などを考慮して、
大雑把なエリアごとになんとなく不動産屋さんが振り分けているのが、
坪単価だと思ってください。

駅近くや、市街地の土地が集まったエリアは、平均の坪単価が高く
駅から遠かったり、のどかな土地が集まったエリアは坪単価が低く設定されています。

ここで重要なのが、「知って得する土地選び(1)」でお伝えしたように、
路線価と坪単価はイコールではなく、
西尾市では坪単価の方が路線価に比べて高額に設定されているということです。
私たちのお客様にも、
路線価を参考にされて土地の予算を考えている方がいらっしゃいますが、
実際の土地価格の相場の違いに驚かれます。

ただ、この坪単価も、絶対的なものではなくて、
地主さんと不動産屋さんが相場感で設定するので、
絶対的なものではないことも、頭に入れておいてください。
(交渉によって下がるケースもあります)

そもそも「坪」って・・・?

土地に坪単価というものが設定されているのは、
ご理解いただけたでしょうか?

少し順序が逆になってしまいましたが、
そもそも「坪」ってどういう単位か、
ご存知でしょうか?

私たち工務店や、不動産会社は当然のように使う「坪」という単位も、
一般の方は、家を買う、土地を買うという時に
ほぼ初めて目にした、考えるようになったという方が多いのではないでしょうか?
今、家づくりをお考えになる世代は、
ほとんどの方が「尺(しゃく)」や「坪」ではなく、
㎝(センチメートル)や㎡(平方メートル)で覚えてきていますよね。

なので、まず、「坪」についてしっていただきます。

坪という広さは、単純にタタミ2畳(枚)分の広さを指します。
タタミ1枚が0.91m×1.82mというサイズですから、
面積を出すと0.91×1.82=約1.656㎡となります。
1坪がタタミ2畳分で1.656㎡×2=約3.31㎡です。

ということは、
60坪と言われると、60坪×3.31㎡=198.6㎡という事になります。

坪単価を考える時に、
この「坪」というのが何なのか?知っておいていただいて損はないかと思います。

坪単価と土地の価格の関係

各エリアごとに、
相場感として坪単価が大雑把に設定されているという事は知っていただけたと思います。

先ほど、「売られている土地は、広さも形も条件も様々です」とお伝えしましたが、
この坪単価という相場基準に広さを掛けると土地の価格というのは出てきます。

例えば、坪単価が15万円のエリアで60坪の土地であれば、
15万円×60坪=900万円
となります。

同じく坪単価が15万円のエリアで、80坪の土地であれば、
15万円×80坪=1200万円
となります。

20坪の違いで300万円の差がうまれてきます。

また、土地の形が家が建てやすい長方形の土地と、
家が建てにくい三角形の土地とでは、
同じ条件で・・・というのは不公平ですよね?

そういう時、坪単価は、条件が悪い方が下がりますので、
同じ坪数だけど、土地の形状によっては、
坪単価が低く設定されていることもあります。

エリアによってさまざまではありますが、
同じエリア内でも条件次第で、
坪単価が10万円以上の差が出る地域もあります。

ただ、坪単価が高いはずのエリアなのに、
低い坪単価が設定されている土地情報を見つけたら、
「あ!安い!ラッキー」と思わずに、
「ん!?何か条件の悪いことがあるのか?」
と疑うようにしてください。

そういうた場合は、
売り出されている地主さんに余程の理由があるか、
何か土地にリスクな点があるかのどちらかと睨むのも
大切です。

しかし、家づくりを考え始めた素人さんだと
見抜けない部分もあると思いますので、
私たちのようなプロに相談するというのも
大切な選択
です。

西尾市のエリアごとの坪単価大発表!

西尾の各エリアで設定されている
坪単価の上限下限をまとめたマップをご用意したので、
こちらをご覧ください。

このマップはアットホームさんというサイトに出されている
300以上の土地の価格を
イトー工務店が独自にまとめて作成したものです。

このマップですが、
エリアごとに、「坪○○~○○万円」というように、
下限と上限を表記してあります。

このマップで見ると、
やはり名鉄西尾駅周辺、桜町駅周辺のエリアは
坪単価の下限も高額に設定されています。
上限は50万円というところもあり、
条件の良さや、人気の高さを感じます。

もしも坪単価50万円のエリアで50坪の土地を考えると、
50万円×50坪=2500万円という金額になり、
人によっては、土地の予算で、
家づくりの予算の半分以上必要になる事になります。

逆に駅から離れている一色エリアや宮迫エリアは坪単価の下限が
一桁ということもあり、
公共交通機関周辺か、交通機関が無いかの価格の差を感じます。

このエリアだと、
例えば先ほどの計算と同じ50坪の土地だったとしても、
坪単価が15万円前後なら、
50坪×15万円=750万円
となります。

坪単価50万円の土地と、
坪単価15万円の土地とでは、50坪の土地なら1750万円もの差
うまれることになります。

単価の数万円の差が、土地の広さによって
より大きな金額差にかわってくる
ことになります。

市街化区域と市街化調整区域

そして、坪単価の円の色分けですが、
前回の「知って得する土地選び(2)」でお伝えした、
市街化区域の土地と、市街化調整区域の土地とで色分け
してあります。

青色・・・市街化区域が多いエリア

緑色・・・市街化区域が少ないエリア

柿色・・・調整区域のみのエリア

という分布です。

見ていただくと、
割合的に柿色の円の方が、若干多いのかなぁという感覚です。
その代り、坪単価は、柿色の方が青色の地域に比べると安く設定されています。

もう一つ言える事として、
下の図をご覧いただくと感じる事として、
西尾市は2010年に西尾市と幡豆郡が合併したのですが、
旧幡豆郡のエリア(画像の南側でピンクの部分)は、比較的安く
旧西尾市エリア(画像の北側でグリーンの部分)は、比較的高く設定されているのも特徴的です。

また、岡崎市に近い、西尾市の中でも北東に位置する
三和小学校や室場小学校周辺のエリア(米野町・室場・八ツ面・家武)は
調整区域が多いにも関わらず、人気も高く価格も高い土地が多い地域です。
安城市に近い米津小学校周辺のエリアも、高額な価格ですね。

特に、室場エリア、家武エリア、羽角エリア、米野エリア、三和エリアは、
調整区域しかないのに人気が高いという事から、
この地域を希望される方は特に、いい物件を逃がさない為の、
決断力と、事前準備が必要だと感じます。


駅からどのあたりで、どの小学校区か?

土地を選ぶ際に、先ほどの坪単価マップを見ていただいて、
①どの小学校区か?
②どの駅の近くか?(もしくは駅は気にしない)
③市街化区域か市街化調整区域か?

3つくらいが、大きく選ぶポイントになってきます。

「知って得する土地選び(2)」でもお伝えした通り、
市街化区域は、市街化をはかっていく地域なので、
法律や条例に制限が少なくて家が建てやすく、
その分、土地も不動産屋さんで調整区域に比べると
出やすい地域です

反対に、市街化調整区域は、市街化を抑制していく地域なので、
建築許可を得られる土地だけが家を建てられます。
そういった条件で、家を建てにくいという事から、
市街化調整区域は、土地情報が出にくいエリアが多いです。

でも、一番大事なことは・・・

土地選びのお話しをここまでさせていただきましたが、
良い土地に出会えたら、家づくりは成功か?
というと、絶対にそんな事ありません。

その土地にどんな間取りで、
どんな方角に、どんな仕様の家を建てるか?
そして、将来絶対に破産する事の無い予算
家づくりが完了するのか?

そこまでたどりついて、
ようやく成功と言えるのではないでしょうか?

ただひたすら土地だけを探さないでください

土地をただひたすら探すというのは、
正直、オススメをしません。

そこにどんな家を建てるのか?も、
同時進行で考えていく必要があるからです。

A.予算の中で、土地と建物をどう振り分けてかんがえるのか?
B.自分たち家族の理想の家を建てるなら、
C.どの方角で、どれくらいの間口が必要なのか?

などなど、考える事は盛りだくさんです。

そのすべてを整えていくために、
最低でも3つの事は、
土地を決断する前に準備しておいていただきたいと思います。

①綿密な予算の算出   

家づくりをするなら、絶対にやっておかなければいけないのが、未来を予測した家計推移を知る為のライフプラン

②建物と土地の予算配分

資金計画をしたら、その全体の予算から土地にいくら建物にいくら振り分けるのかをしっかり決めましょう!基準もなく予算配分するのはやめましょう。

③建築会社の決定

土地探しは、エリア決めもそうですが、それ以上に専門用語との戦いでもあります。いつでも相談できる強い味方が隣にいてくれたら心強いですよね。

坪単価とエリアをしっかりと考える

ご自分たちの目指す土地のエリアが、
もしも出やすい土地なら、ネットなども使いながら
数ある選択肢の中から判断していただければと思いますが、
もしも、市街化調整区域のエリアで土地を探されているならば、
土地選び、土地探しと同時に建築会社へのご相談も必要
となってきます。

なぜならば、
建築許可を必要とする土地を購入する場合は、
許可申請に、建築図面が必要になるからです。

順番としては・・・

①調整区域の土地を見つける→②建築図面をつくる→③建築許可を得る
→④土地の購入が完了する

となります。
しかし、この場合、調整区域の希望の土地を見つけたとしても、
建築図面をつくる②の段階で手こずっていたら、
他にその土地が欲しいという人が出てきた時に、
その人の手に渡ってしまわないとも限りません。

なぜなら、不動産屋さんも、土地を持っている地主さんも、
早く土地が売れて欲しいと願っているからです。
要は、早く手続きができる人の方が優先となってしまう傾向があるのです。

建築図面の段階で出てくる問題の最も多いつまづき予算です。

予算で手こずって図面が決まらないという事は、可能性として考えられるので、
そのせいで土地を逃してしまったとしたら、本当に残念です。

市街化調整区域で、希望した条件に合う土地と出会ったら
絶対に逃さない為にも、
少なくとも、予算の問題と、自分たちの思い描く間取りの大枠は、
つくっておかなければなりません。

ということは、市街化調整区域の買い方としては、

①調整区域の土地を見つける→②建築図面をつくる→③建築許可を得る
→④土地の購入が完了する

ではなく、
建築図面を大枠でつくる→②調整区域の土地を見つける→③建築許可を得る
→④土地の購入が完了→⑤建築図面をつくりこむ

という順序が実は望ましいと言えます。

そうなってくると、家の相談までは不動産屋さんだけでは難しいですし、
PCや携帯電話で見る、土地情報サイトでは解決は絶対にできません。

市街化調整区域の土地を求めていただいている方こそ、
是非、まずは私たちのような建築会社にご相談ください。

土地探しは事前準備がすべてです。

土地探しの勉強会も用意しています

人生で初めての家づくりだからこそ、
ぶっつけ本番ではなく、事前準備が大切です。

家づくりの中で、土地選びの順番や、予算の立て方、
土地選びの具体的なイメージなど、
まず、しっかりと学んでみませんか?

気になる方は、土地セミナーもご覧ください。


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