絶対に失敗しない住宅ローンの話（５）～35年返済？30年返済？25年返済？返済年数を考える～

住宅ローンのテクニックお金について家づくり絶対に失敗しない住宅ローンの話

絶対に失敗しない住宅ローンの話（５）～35年返済？30年返済？25年返済？返済年数を考える～

いつ家を建てようか？
人それぞれ、家づくりのタイミングはありますよね。
結婚したから、子どもが産まれたから、二人目を授かってさすがに手狭だと思ったから、
年齢的に適齢だから、実家で親と同居することになったから、
タイミングは様々です。

今回は、そんな家づくりのタイミングについて考えていきます。
特に、家づくりに大きく番関わってくる住宅ローンの返済期間という所に視点をおいてお伝えしていきます。

住宅ローンを定年までに終えたい・・・というセオリーにちょっと待った！

住宅ローンですが、多くの金融機関の住宅ローンは最長の返済期間35年となっています。
（金融機関の中には40年返済、50年返済と言うものもあります）
定年までには、ローンを返してしまいたいということから逆算すると、30歳で家を建てれば35年で65歳。
だったら、30歳で建てるのが一般的にはベストではないか？なんていうふうに言われています。

しかし、誰もが必ず３０歳で家を建てる事ができるわけではありません。
結婚のタイミング、お子さんが生まれるタイミング、家を建てよう！と考えるタイミング人、それぞれ違います。
３５歳や４０歳と言うことだってもちろんあるわけです。
そういう方が、住宅ローンを組む際に考えてしまうのが、やはり同じように、
「定年までには、返済が完了するようしたい」というものです。

ですから、３５歳の方であれば３０年返済、４０歳の方だったら２５年返済という期間でローンを組まれるそうです。
しかしここで考えていただきたいのですが、
住宅ローンを３５年で返済をするのと、３０年で返済をする、そして２５年で返済をするのとを比較をしてみると、
短ければ短いほど月々の負担は増していきます。比較表を見てみてください。

例）30,000,000円　金利35年固定1.3％　元利均返済

返済年数	月々の返済額	年間の返済額	総返済額
３５年	88,944円	1,067,328円	37,356,564円
３０年	100,681円	1,208,172円	36,245,144円
２５年	117,182円	1,406,184円	35,154,554円

月々の負担は３０年返済であれば約12,000円、２５年返済であれば28,000も家計負担がまします。
でもその代りに、総支払の金利差だけでみると、10年違うと約220万円、5年違うと約110万円の差がうまれることになります。

こうやって金利の差が数字としてでると、
損得勘定だけでみれば、間違いなく短期で返済する方が金利が少なくて済みます。

しかし、やはり月々1万円以上の家計の圧迫は、厳しいものがあるのではないでしょうか？
私があなたに少し考えていただきたいなぁと思っているのが、
家を建てるタイミングがいつであれ（３０歳であれ、３５歳であれ、４０歳であれ）、
私はまずは誰でも最長の期間で組むことをお勧めします。
３５年の返済で住宅ローンが組めるなら３５年。
３５年が無理な方でも、組むことが出来る最長期間で借り入れをしていただきたいと思います。
「金利差があるのになぜ？」
そう思われる事とおもいますが、それについて今から解説をしていきたいと思います。

３５年で返済がいいのか？２５年で返済がいいのか？

まず３５年で返済をする時と、２５年で返済するのを比較すると、
１０年の期間の差があるわけですが、先ほどの表からも読み取れるように、
ここで変わってくるのは、月々の住宅ローンの返済額と、
最終的にいくら元本と金利を支払ったかという総返済額が変わってきます。

しかし、ここで考えていただきたい事があります。
例えば、２５年後にあなたが返済を完了したとしましょう。
この場合、３５年返済よりも220万円分、金融機関に支払う金利が少なくなったという事になりますが、
特別、その金利の額が手元に貯金できたと言うわけではありません。
当たり前のことですが。

３５年返済と、２５年返済では、月々の差額が28,238円発生しています。
この差額になる金額を、３５年返済よりも月々多くおく支払って使ってきていたわけです。

なので、結果シミュレーション上の数字では、
220万円の金利を支払わずに済んだのですが、月々の負担は約28,000円重たかったわけです。
要は、月々多くのお金を返済につかって、220万円のシミュレーション上の”お得感”を味わっただけなのです。

だったら、220万円のお得感を味わってるぐらいなら、手元に現金を残す方法はどうでしょうか？
というお話をさせていただきます。

住宅ローンの返済年数を使った裏技的テクニック

２５年返済で117,182円を返済するのと、
３５年返済で88,944円のローン返済に加えて、28,238円を月々積立預金していくのの比較をしてみます。

積み立てている28,238円は、絶対に使わないと決めて貯蓄していくとすれば、
２５年で返済も、３５年で返済+積立も、
どちらのパターンも117,182円というお金が出ていくという計算になりますよね。

内容	結果
月々117,182円の住宅ローンを２５年で支払う	10年早く住宅ローンが終わって、220万円得した”気分”（手元には無い）
月々88,944円の住宅ローンを25年で支払う月々28,238円を積立貯金していく	あと10年住宅ローンが残っているが、＊＊＊＊＊＊＊円の積立た現金が手元にある（さぁいくら！？）

では、積立している28,238円を２５年間貯めていくとどうなるか、計算してみましょう。

よかったらご自身でも電卓をはじいてみてください。
28,238円×12ヵ月×35年＝8,471,400円
２５年後には、8,471,400円の積み立てができていることになります。

返済期間	３５年返済との総返済金利の差額	３５年返済との月々の差額	予定返済期間分の貯蓄金額
２５年	2,202,010円	28,238円	8,471,400円（25年間分の積立）
３０年	1,111,420円	11,737円	4,225,320円（30年間分の積立）

安心安全のゆとりある生活が第一！

ここから先は、人それぞれ価値観によるかもしれませんが、
あなたはこの金額に対してどう思われますか？
２５年で返済して、月々約28,000円頑張ってローンの支払いをして、
手元にはまったく溜まっていないシミュレーション上のお得感を重視と、
ローンが完済したホッとした気持ちを重視するか、
それともあと１０年、住宅ローンの返済は残っているけれど、
手元に約840万円というお金が貯金できていて、心とお財布にゆとりのある生活を重視するか、
どちらの生活の方が安心安全でしょうか。

その後の選択肢としても、定年を迎えたから
住宅ローンを支払っていくのは嫌だなぁと思えば、
この時点で繰上返済という選択だってできるわけです。

先ほども言いましたが、
損得勘定で言えば、金利が少なくて済む２５年で返済する方が確実にお得です。
でもここで知っておいていただきたい住宅ローンのルールがあります。
住宅ローンは一旦返済が始まってから、長く返済する期間を短くするのはノーリスクなのですが、
短く返済期間を決めたのに、返済が困難になったがために伸ばすという事はNGなのです。

私は、住宅ローンの返済は、しっかりとした時間軸を考えて計画することが重要だと考えます。
例えば、もしもこの先３０年、もしくは２５年で住宅ローンを組んで、
あってはならないと思うのですが、リストラや倒産、
または残業ができないくらいに職場が不景気なってしまったというような状況など、
様々な収入の変化による金銭リスクを背負ったときに、
短く返済期間を組んだ住宅ローンを確実に支払っていけるかどうか、
また、突発的な車の故障や、大きな病気、いろんなリスクをこれから背負いながら生きていかなければなりません。

「まさか」と言う事態が起こった時に、お金がなくてどうにもならない・・・
その時のリスクの代償は、家を手放すという代償です。

損得勘定でものを考える時には、得な事ばかりが目に映りますが、
得があるなら、必ず損も付きまとってくるという事を知っておいてください。

そんなリスクを長期的に背負って住宅ローンを返していくよりも、
長期的な返済計画にはなるけれど、しっかりと貯蓄をして、現金を手元に置いておくことができる、
そんな住宅ローンの組み方、返済の仕方を考えて、
計画的に家づくりを考えていただくことが私は大切ではないかなと考えています。

お子さんや家族の思い出づくりの時期は？？？

それに、もしもお子様がいらっしゃる子育て世代のご家族だったのであれば、
いつまでお子さまが、あなたとあなたと遊んでくれるのか、考えたことありますか？
いいですか？「親が子どもと遊んであげる」ではありません。
「子どもが親と遊んでくれる」です。

よくよくご自分の昔も振り返りながら考えてみてください。
おそらく、１０歳から１２歳（小学校６年生）くらいではないでしょうか？
中学校に入ったら部活や塾、高校生になったら親よりも友達が大事、
高卒だったらそれからは仕事仕事の毎日、進学したとしても大学でサークルやバイト。

気づいていただけたでしょうか？

お子さまが、親と遊んでくれる時間なんて言うのは、産まれて約１０年～１２年間が精々です。
だったら、その時間にどれだけお子さんとの思い出がつくれるか？が大事なポイントになってくるのです。
思い出をつくるのにも、旅行や外食、レジャーなど、お金がかかります。
そこにきちんとお金を使うことができる計画的な貯蓄計画を立てて、
家族の思い出をつくることが家づくりの本来の目的を遂げる事なのではないでしょうか？
どれだけ素早くローンを返済したところで、
家族のが満足に笑顔になれないような家づくりが、本当に大切な事なのでしょうか？

また他のコラムでも紹介しましたが、
住宅ローンには団体信用生命保険と言うありがたい保険もくっついて返済をするわけです。
極端な話ですが、２５年で返済するのと、３５年で返済するのとを比べたときに、
まだ若い２５年の間と、２５年目から３５年目の間と、
どちらの方が「自分にもしものことがある・・・」というリスクが高いと思いますか？

わざわざ、せっかくついているありがたい団体信用生命保険の保証期間を短くして、
返済期間を住宅ローンを組む段階から短くして（２５年返済や３０年返済）
住宅ローンを組むなんてことは必要なのではないかと私は考えます。

なので、先ほど定年を迎えた時点で繰上返済も・・・とお伝えしましたが、
団信がある以上は、繰上返済もしなくても良いかもしれません。

でも、忘れてはならないのは、
短く返すこととか、長く返すこととかではなく、
ご自分の家族の家計に無理の無い返済額をしっかりと割り出すということです。