土地探し家づくり
土地探しで重要なこと（前編）
土地探しで重要なこと
ここでは土地探しに重要なことと題して、土地探しをはじめる前にしておかければならないことや、土地探しの考え方、土地情報をどう見たらいいのか？についてお伝えしていこうと思います。
土地探しから家づくりをされる方は私たちのところにも大勢ご来社されます。誰もが土地を持ち、建物だけを計画して建てるわけではありません。どちらかといえば、土地探しから家づくりをされる方の方が多く感じます。
土地購入と建物建設の両方を考えれば、家づくりの予算も建物だけのご家族よりも多くかかりますし、しっかりと家づくりの予算を考えて家づくりをしなければなりません。
家づくり失敗しているかたの多くは…
ただ、目を外に向けてみると、全国で家づくりで失敗されてしまったという方は土地から探される方に多いと聞きます。
私はいろんな仲間の会社の事例や自社のお客様、取引のある不動産屋さんのお話を聞いていて、「こういう方が失敗してしまうのではないか？」という予測を立ててきました。
その、「家づくりで失敗するご家族」と、「満足のいく家づくりができたご家族」の一番の大きな違いは、土地がないときに、土地ばかりを必死に探してきたか、そうじゃなかったかの違いだと考えました。
土地が無いから土地を探す
土地探しからの家づくりをはじめられる方は、土地を探すところから始めるのは当然のこと思っているはずです。しかし、土地から探す方は、実はもっともっと先に考えておかなければならないことがあることを、多くの方は知りません。
そもそも、土地情報というものを見ていて私は思うのですが、不動産屋さんに足を運んだり、不動産サイトで土地情報を見ていても、
その情報からわかることは次の通りです。
- 土地の形と広さ（坪数）
- 周辺の商業施設や学校などの公共施設
- 道路の広さ
- 価格
- 法律
これくらいです。
私は、道路の広さやその土地の周辺の情報（例えばスーパーやコンビニなど）、土地に関わる法律などを「土地の外部要因」と呼んでいます。実際にこの外部要因だけを見て、これからあなたが建てられる家って見えてきますか？
おそらく見えてきません。
だから、どんな家が建つかよりも、周辺環境で土地を買う、買わないを選択してしまう方が多いのです。
大切なことはどこに？
でも、よく考えてみてくださいね。
土地にテント張って住むわけではなく、今までに経験の無いお金を投資してきちんと建物を建てるわけです。
だから、その土地にどんなおウチが建てれるのかって重要ではありませんか？
そこをしっかりと考えることができずに、土地を外部要因だけで判断してしまった方が家づくりでその後、建物の計画中や、完成してから後悔することになるのです。
でも、私、そんなしなくてもいい後悔なんて、当たり前ですがしなくていいと思うんです。
そこで、今日は土地探しから家づくりをされる方がいらぬ後悔しなくてもいいように、私が考えている土地探しからの家づくりの成功する3つのポイントをお伝えしていきたいと思っています。
１総予算で物事を考える事
まずは家づくりの予算の考え方です。
ちょっぴり屁理屈のような話ですが、多くの方の予算の考え方というのはこういった感じではないですか？
【家づくりの予算】
土地＋建物＝総予算
この考え方の方、多いと思います。
土地がいくらで、建物がいくらだから、全部で〇〇万円かかりそうだなぁ…という考え方です。
しかし、この考え方は非常に危険です。
例えば、不動産屋さんへ行ったり、不動産サイトを見ている中で、
いいなと思った土地が見つかって、
その土地の値段が例えば1,500万円だったとしましょう。
その上に建つ建物が、土地が決まってから建築会社を訪ねて、
間取りを出してもらったら2,500万円だったとします。
土地と建物を合わせて4,000万円です。
この4,000万円が安全に支払っていける住宅ローンの額ならいいのですが、
オーバーローン、すなわち、
先々住宅ローンが払えなくなってしまう可能性がある金額だったら、
これは成功の家づくりとは言えません。
私は、この「土地＋建物＝総予算」という予算の考え方を
積算式予算と言うふうに呼んでいますが、土地+建物=総予算では、
土地を探す段階で「いくらで土地を選んでいいのか」が全く判りません。
たとえ土地探しの初期に不動産屋さんから
「ご予算はいくらぐらいですか？」と聞かれても、
根拠の無いなんとなくの予想で
「〇〇万円くらいでお願いします。」と言うしかないのではないでしょうか。
これが日本の最もメジャーな家づくりの順番なのですが、
実はこんな危険な事はありません。
さて、先ほど「屁理屈のような話かもしれませんが」
とお伝えしたのですが、私が強くお伝えしたいのは、
土地+建物=総予算という感じで、
予算立ての順番を変えてほしいということなんです。
本当は 総予算=建物+土地 これが本当の予算の出し方です。
※この数式ではあえて「諸費用」という項目を消していますが厳密には諸費用もある程度必要です。
何がお伝えしたいかと言うと、
まずはご家族にとっての総予算が大事ということです。
しかもその総予算とは、当てずっぽうの総予算ではなく、
きちんと将来の生活から逆算された総予算であるべきです。
よく、「友達が〇〇万円くらいで家を建てたって言ってたんで〇〇万円くらいで考えています。」
という考えもお聞きしますが、
その予算の考え方はおそらく間違いです。
- そのお友達と家族構成が一緒で、
- 旦那さんが同じ職場などで給与に差がなく、
- 奥さんの所得も似てて、
- 車の趣味趣向も一緒で、
- お子さんに与えてあげたい学歴も一緒で、
- 普段のお金の使い方も似ている
という事であれば、予算として１００％間違いではない…のかな…、
とは思いますが、私たちは一軒一軒、
ご家族ごとにご家族の人生があるように、
家計もご家族ごとにまったく違うと思っていますし、
今までまったく同じだった家計のお客様はいらっしゃいませんでした。
ですから、誰かがこれくらいの予算だったから…、
という曖昧な予算は捨てて、
ご家族ごとにしっかりと家づくりの総予算を立てる事が
家づくりの大切な第一歩です。
そして総予算を出したら、
「ここを超えないように家づくりをするぞ」
と決める事が大切です。
そしてポイント2で解説しますが、総予算を立てたら、建物の予算を先にざっくり知っておくことが重要です。
そうすれば、「総予算−建物=土地」となるので、いくらくらいで自分たちが土地を選べば良いのかという、土地の価格の基準を持つことができます。
私の経験上、土地を探されて家づくりを開始されている方は、自分たちが住みたい！ と考えている建物の金額が不明確です。
なぜなら建物の間取りのプランニングもしたことないし、見積ってもらったことも経験として無い方が多いのですから。
ですから「土地の金額がこれぐらいでだったら大丈夫だよね。」と予想して土地を買ってしまい、実際に建築会社と話をしてみたら、思った以上に建物で金額がかかってしまって思っていたのと違った～！と失敗すると言う結果となります。
でもいかがでしょうか。
自分たちが住みたい家の金額が大体分かっていれば、土地を選ぶ際に土地の予算に無理があれば建物の予算を少し削らなければいけないと言う判断も落ち着いてできますし、建物はどうしても妥協ができないから土地の方を妥協しなければいけませんし、またはその逆というのも判断できますよね。
結果、いろいろな選択肢が生まれ落ち着いて判断、選択ができます。
このように総予算をあらかじめ出し、建物予算を考え、土地の価格の基準を作ることが大切な1つ目のポイントです。
少し長くなってしまったので、続きのポイント２とポイント３は、後編にてお伝えしていきます。
是非、後編もご覧いただければ幸いです。
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